Строительство многоэтажного дома

Строительство многоэтажного дома – это сложный процесс, сопряженный с определенными трудностями и рисками. Непредвиденные сложности здесь могут возникнуть на любом из его этапов. На строительство затрачиваются колоссальные суммы, однако прибыль, получаемая застройщиком после продажи недвижимости, превосходит их во много раз.

Застройщику не следует забывать, что при воздвижении многоквартирного дома и продаже объектов в нем он должен соблюдать права человека и действующие экологические нормы.

Строительство многоэтажного дома – это сложный процесс, в котором участвуют многие службы. Умение разбираться в тонкостях этого непростого дела – половина успеха любого застройщика.

С чего начинается строительство многоквартирного дома?

Строительство домов связано со множеством сложностей, которые требуют от человека специальных знаний, а также больших вложений. На первом этапе строительства всегда происходит выбор подходящего земельного участка.

Этап 1: Выбор земельного участка.

• Выбор участка осуществляется в четком согласовании с планом развития городской застройки. Легче всего получить земельный участок в районе города, где домов построено мало и планируется возведение еще ряда жилых домов. В центральной части города, в которой высока плотность застройки, получить участок намного сложнее.
• Выделение участков под многоэтажное жилое строительство сопровождается большим количеством согласований. Иногда число таких согласований может достигнуть 50 штук! (разрешение вопросов по подведению коммуникаций к новому дому, подключению его к различным инженерным сетям)
• Заключается Договор аренды (субаренды) или Договор купли-продажи (участок продается на торгах (купля-продажа от собственника) или дается в аренду на период строительства (договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях с КУГИ) с возможностью дальнейшей пролонгацией

На этом этапе происходит:

• Изучение плана развития городской застройки
• Анализ существующей/планируемой конкуренции застройщика
• Заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка

Этап 2: Проектирование

– Проведение топографической съемки и геологической экспертизы (выясняется, насколько близко проходят грунтовые воды, каково общее состояние грунта). На основе данных геологических изысканий определяется потребность в строительстве дома с применением специальных технологий и строительных материалов. Застройщик получает положительное заключение гос. экспертизы проектной документации в СГСНЭ (Службы Государственного и строительного надзора и экспертизы).

– Во время проведения работ по созданию проекта многоэтажного решаются вопросы по достаточной инсоляции (освещенности) помещений, предусматривается вентиляция дома, его системы теплозащиты. В процессе проектирования многоквартирного дома обязательно должны быть учтены климатические условия региона, сейсмологическая обстановка.

– СГСНЭ выдает застройщику Разрешение на строительство (0,5-3 года с возможным продлением)

На этом этапе происходит:

• Получение положительного заключения экспертизы в СГСНЭ
• Создание проектной декларации
• Получение Разрешения на строительство

На данном этапе еще ничего не продается простым смертным. А вот инвесторы и различные кредиторы уже могут расчитывать и согласовывать себе различные квадратные метры.

3 Этап строительства

Подготовительный этап строительства («нулевой цикл») – самый долгий этап при нормальной стройке. А если мы имеем подземный паркинг, то тут нулевой цикл может продолжаться больше чем строительство каркаса здания.

Подготовка строительной площадки: ограждение земельного участка, расчистка территории (снос существующих строений, прокладка временных дорог и необходимых коммуникаций, устройство временных бытовых, административных, складских и других помещений

Разметка осей здания. Еще один важный этап, требующий тщательной проверки и точного расчета, так как малейшие отклонения затем будет практически невозможно исправить. Разметка осуществляется с использованием точных современных измерительных приборов.

Земляные работы. Основной вид земляных работ при строительстве многоэтажного здания – рытье котлована под фундамент. Также во время этого этапа происходит прокладка траншей под коммуникации. На данном этапе не обойтись без специальной техники – экскаваторов и бульдозеров. После окончания рытья котлована, забивают пробные сваи (для наблюдения, как они себя ведут в почве), затем забивают основные сваи.

Фундаментные работы. Именно на фундамент приходится самая большая нагрузка, фундамент – это основа здания и гарантия долговечности и стойкости. Тип фундамента зависит от свойств грунта, часто используется подсыпка песком и гравием, а основная часть работ – заливка бетоном высокого качества, способным выдержать высотное здание.

На этом этапе происходит:

• Подготовка строительной площадки
• Земляные работы
• Фундаментные работы

На этом этапе можно купить квартиру по ПДДУ (Предварительный договор долевого участия), но я никогда не рекомендую этого делать. Не отдавайте всю сумму. Есть всегда возможность заплатить бронь, если застройщик хороший, и подождать пока Вас пригласят подписывать основной ДДУ (договор долевого участия).

Этап 4: Строительство жилого дома – самое время продавать для застройщика, если этажи растут как грибы после дождя.

Юридические вопросы:

Через две недели после получения Разрешения на строительство объекта происходит опубликование проектной декларации на сайте компании или в СМИ

Если стройка в соответствии с 214 ФЗ, то затем:

Заключение 1-го ДДУ и подача его на регистрацию вместе со всем пакетом разрешительной документации по объекту. Регистрация первого ДДУ в УФРС

Заключение 2-го и последующих ДДУ и подача их на регистрацию в УФРС (до момента получения 1-го договора из УФРС, другие ДДУ не принимаются на регистрацию)

Строительно-монтажные работы:

• Возведение наружных стен здания (технология строительства дома из кирпича, железобетонных панелей или монолитного здания имеет серьезные отличия). На сегодняшний день все более популярным становится монолитное строительство, для которого нужны только опалубка, арматура и бетон.
• Монтаж внутренних перегородок (разделение многоэтажного дома на отдельные квартиры, согласно утвержденному проекту). Установка лифтового оборудования
• Монтаж кровли
• Установка металлопластиковых окон
• Устройство внутренних коммуникационных сетей (разводка света по всем помещениям здания, прокладка канализационных труб, обустройство газоснабжения, отопления, снабжение холодной и горячей воды. После разводки коммуникаций в каждой квартире устанавливаются счетчики на свет и воду).
•  Устройство стяжки пола (используется бетонно-песчаная смесь, пол тщательно выравнивается. Именно со стяжки начинаются отделочные работы)
•  Внутренние отделочные работы
• Наружная отделка фасада
•  Отделка МОП
• Обустройство придомовой территории

На этом этапе происходит:

• Юридические вопросы:
• опубликование проектной декларации
•  официальное открытие продаж

Строительно-монтажные работы:

• возведение стен здания
• внутренние работы
• отделка фасада
• обустройство придомовой территории

5 Этап строительства

Ввод дома в эксплуатацию – квартиры в этот момент не продаются, есть договора ПДКП (предварительный договор купли-продажи, но они не законны. Поэтому тут лучше дождаться получения собственности на застройщика и после уже подписать ДКП с застройщиком.

Формируется гос. комиссия, в которую входят представители инвестора, заказчика, органов исполнительной власти, подрядчиков, проектировщиков, эксплуатирующей организации, Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, СГСНЭ, специально уполномоченный орган в области охраны окружающей среды и др. А также, органов государственного надзора и контроля, которым подконтролен объект), каждый из которых выносит заключение в своей компетенции.

Государственная комиссия осуществляет контроль за:

• строительно-монтажные работы;
• соответствием утвержденной проектной документации;
• соблюдением действующих строительных норм и правил, стандартов, технических условий;
• соответствием образцам отделки и условиям инвестиционных договоров;
• Готовится пакет документов для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Подается в СГСНЭ Разрешение на строительство, Правоуст.докум.на зем.участок,градостроит.план. А также, создается Акт на разрешения на строительство объекта, подписанный всеми членами комиссии. И в заключение СГСНЭ о соответствии техническим регламентам и проектной докум. и др.

СГСНЭ выдает Разрешения на ввод объекта

• Застройщик подает документы в УФРС для открытия регистрации права собственности дольщиками на квартиры, дому присваивается милицейский адрес.
• Застройщик передает дом управляющей компании (создается самим застройщиком и участвует в приемке дома). В последствии управляющая компания ведет эксплуатацию дома.
•  Дом переходит на постоянную схему электроснабжения, водоснабжения и теплоснабжения
•  Дольщики заключают договор с управляющей организацией и платят коммунальные услуги.
•  Дольщики приглашаются для осмотра квартир и подписания акта-приема передачи.

На этом этапе происходит:

• подписание акта ввода в эксплуатацию
• вывоз мусора
• устранение замечаний, которые выявила гос. комиссия (в течение 2-3 мес)
• проверка всех систем (отопления, канализации, водоснабжения, вентиляции, лифты и т.д. )

подключение воды, света, тепла (запуск лифтов)

6 Этап строительства: Заселение – самый радостный этап для покупателя

– После полной оплаты стоимости квартиры, оплаты коммунальных платежей и подписания акта приема-передачи происходит заселение.

– Иногда заселение происходит позднее, если есть объективные препятствия (перебои электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения).

На этом этапе происходит:

• Подписание дольщиками акта приема-передачи
• Дом полностью готов для проживания (все коммуникации подключены)
• Передача ключей, заселение

Вывод

Само по себе строительство  зданий занимает не самую расходную часть финансов. Очень дорого обойдется сбор всех нужных документов, и подсоединение городских коммуникаций. Но при всем этом застройщикам удается неплохо заработать на этом деле.

По окончании строительных и облицовочных работ строительная компания отдает дом под эксплуатацию. Таким образом, проект строительства многоквартирного дома будет зависеть от множества аспектов.